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오피스텔 4분기 투자전략 키워드 ‘수도권’과 ‘소형’거래 많은 수도권의 소형 오피스텔 주목

2017년 3분기 오피스텔 매매가격은 0.24% 올라 안정적인 상승 흐름을 유지했다. 8.2대책으로 오피스텔 시장의 위축이 불가피할 것이라 예상됐지만 대책의 간접 영향권에 들면서 전반적인 시장에 타격은 크지 않았다. 8.2대책이 아파트와 오피스텔 신규 분양에 중점을 뒀기 때문으로 풀이된다. 4분기 오피스텔 시장의 흐름도 크게 바뀌지 않을 것으로 전망되는 바, 부동산114가 오피스텔 투자 전략을 제시했다.

[거래] 8월 거래량 최대치 기록, 수도권 오피스텔 수요자들 주목도 높아

국토교통부와 한국감정원에 따르면 오피스텔 거래량은 상승 추세다. 첫 통계가 발표된 2017년 1월 10,625건을 시작으로 6월 14,934건, 7월 17,908건을 기록했다. 특히 지난 8월에는 19,671건으로 조사를 시작한 이래 최대 거래량을 기록했다. 수익률 하락과 공급과잉 우려에도 수요자들의 관심이 지속된다는 반증이다. 오피스텔은 비교적 소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있으며 청약통장에 구애 받지 않는 등 아파트에 비해 청약장벽이 낮기 때문에 유동자금 유입이 지속되고 있다. 장기간 이어지는 저금리 기조는 오피스텔의 투자 매력을 더욱 돋보이게 한다. 정기예금 금리(1.45%, 8월기준)가 여전히 낮은 수준에 머물러 있어 임대소득을 확보하려는 투자자들의 관심은 떠나지 않고 있다.

오피스텔은 상품 특성상 대학가나 업무지구에 위치한 경우가 대부분이다. 때문에 오피스텔 거래량 중 수도권 비중이 매월 70%를 웃돈다. 8월에는 서울 3,208건, 경기 9,179건, 인천 2,789건으로 총 거래량의 77%가 수도권에서 이뤄졌다. 임대수익이 목적이라면 수도권에 입지해 거래 가능성이 높은 오피스텔을 주목하는 것이 유리하겠다.

 

[수익률] ‘혼족시대’ 소형 오피스텔 인기, 중대형보다 높은 수익률 창출할 수 있어 선호도 높아

전국 오피스텔 임대수익률은 전년 동기 대비(5.28%) 0.09p% 하락한 5.19%를 기록했다. 하락하는 임대수익률 속에서 소형 오피스텔의 수익률 강세가 두드러진다. 면적이 작을수록 수익률에서 우위를 보이고 있는 가운데 특히 전용면적 20㎡이하 초소형의 경우, 5.64%의 수익률을 나타내 전국 오피스텔 평균치인 5.19%를 크게 상회한다.

이는 1인 가구의 증가와 연관된다. 통계청에 따르면 1인 가구는 2010년 410만 여명에서 2016년 530만 여명으로 30%가량 증가했다. 1인 가구의 증가와 맞물려 소형 오피스텔의 수요는 늘었지만 전체 오피스텔 중 전용면적 20㎡이하 초소형 오피스텔이 차지하는 비율은 8%에 불과해 희소성이 높다. 중대형보다 저렴한 매매가에 비해 임대료는 일정 수준 이상을 유지하고 있어 당분간 소형 오피스텔은 수익률에서 우위를 점할 것으로 전망된다.

 

[분양] 3분기 매머드급 단지 쏟아져, 4분기 분양물량은 감소할 예정

2017년 3분기에는 총 20,137실의 오피스텔이 분양됐다. 아파트 분양 시장이 호황을 맞는 틈을 타 오피스텔 시장에도 인천 송도국제도시 랜드마크시티센트럴더샵(1,242실), 힐스테이트송도더테라스(2,874실) 등 매머드급 단지들이 쏟아졌다.

3분기 분양시장은 8.2대책 이후 전매제한이 강화되면서 지역별로 상반된 움직임을 보였다. 서울 서초구에서 분양한 ‘서초센트럴IPARK(480실)’은 최고 22.8:1의 경쟁률로 분양이 마무리된 반면, 경기 하남시에서 분양한 ‘미사역마이움푸르지오시티(1,090실)’는 아직 분양 중이다. 하남시 미사는 지난 2분기 2천여 실에 달하는 ‘힐스테이트미사역’을 단기간 완판 시키며 쾌조를 보인 지역이다. 최근 8.2대책으로 단기간 시세 차익을 얻을 수 있는 문턱이 높아짐에 따라 전매를 노린 가수요가 차단되며 청약 성적이 저조해진 것으로 분석된다. 양질의 일자리가 많은 수도권 일부 지역 등, 입지 여건 상 임대수익 확보가 유리한 곳으로 수요가 재편될 가능성이 높아질 것으로 전망된다.

4분기 분양예정 물량은 12,637실이다. 전분기 대비 37.24% 축소된 물량이지만 서울 금천구 가산센트럴푸르지오시티(1,454실), 부산 강서구 명지3,5차대방디엠시티(2,886실) 등 대규모 단지와 서울 영등포구 롯데캐슬뉴스테이(238실) 등 다양한 물량이 대기 중이다.

 

[입주] 공급과잉 불씨 재점화, 선별적 접근 필요해

2017년 3분기는 9,452실의 오피스텔이 입주자를 맞았다. 경기 광명 1,327실, 화성 1,388실로 물량이 많았다. 4분기에는 3분기 대비 물량이 배로 늘어난다. 총 18,624실의 오피스텔이 입주 예정이다. 분기 입주물량이 분양물량을 오랜만에 앞지른 수치로 2004년 4분기 2만658실이 공급된 이후 가장 많은 물량이다. 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주시기가 도래하고 있다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화 되는 상황이다. 그러나 공급과잉이라고 해서 모든 지역에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다. 탄탄한 주거수요를 예상할 수 있는 혜안이 뒷받침 된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있을 것이다.

4분기 주요 입주단지로는 서울 강서구 마곡동 힐스테이트에코마곡역(475실), 서울 송파구 문정동 문정아이파크(634실) 경기 성남 성남센트럴푸르지오시티(1,255실) 등이 있으며 지방은 충남 천안시 불당동(1,539실) 일대에 입주물량이 상당하다.

 

8.2대책 후속조치 속속 시행

‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안이 9월 29일 국회 본회의를 통과함에 따라 8.2대책 후속조치가 속도를 낸다. 핵심은 전매제한 및 거주자 우선분양 확대다. 기존에는 소유권 이전 등기 시까지 전매제한 및 거주자 우선분양(20%) 규정이 수도권 지역의 투기과열지구에 한정됐었다. 규제 범위가 전국으로 확대되어 수도권 조정대상지역(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2)과 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 대구 수성구, 세종시에 추가로 적용된다. 이 개정안은 하위법령 개정 후 공포 3개월 후인 내년 초 시행될 예정이다. 규제 시행 전까지 추가 확대 지역에서 눈치보기 전매가 이뤄질 것으로 예상된다. 아울러 일정 규모 이상 오피스텔 분양 시 인터넷 청약 접수가 의무화된다. 구체적인 규모와 방법을 정한 후 공포 3개월 후인 내년 초 시행된다. 분양 열기를 가중 시키기 위한 ‘줄세우기’가 사라져 청약자들의 편의가 증대될 것으로 전망된다.
 

김혜인 기자  hyein8814@naver.com

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